AMA, Booking & Airbnb 2026: Τι χρειάζεται κάθε κατάλυμα να έχει σε ψηφιακή μορφή

Το 2026 άλλαξαν οι κανόνες — και πολλοί hosts δεν το ξέρουν ακόμα

Αν έχεις κατάλυμα σε Airbnb, Booking.com ή οποιαδήποτε άλλη πλατφόρμα, το 2026 δεν είναι μια συνηθισμένη χρονιά. Από τον Μάιο, οι πλατφόρμες έχουν πλέον υποχρέωση να επαληθεύουν αυτόματα τον ΑΜΑ κάθε καταχώρισης και να αφαιρούν όσες δεν έχουν έγκυρο κωδικό. Δεν αρκεί να έχεις «κάπου» τον αριθμό — πρέπει να φαίνεται, να είναι σωστός και να είναι ορατός στους επισκέπτες σου από την πρώτη στιγμή.

Παράλληλα, το ΤΑΚΚ (Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Αλλαγή), τα νέα φορολογικά κλιμάκια, και η υποχρέωση ασφάλισης αστικής ευθύνης είναι όλα σε ισχύ. Αν θέλεις να λειτουργείς νόμιμα — και να το δείχνεις αυτό ξεκάθαρα στον επισκέπτη σου — αξίζει να ξέρεις τι ακριβώς απαιτείται.

Σε αυτό το άρθρο βλέπουμε τι χρειάζεται να έχεις σε τάξη, και πώς ένα ψηφιακό προφίλ μπορεί να σε βοηθήσει να το παρουσιάσεις σωστά — χωρίς χαρτιά, χωρίς σύγχυση, σε οποιαδήποτε γλώσσα.

Τι είναι ο ΑΜΑ και γιατί δεν μπορείς να τον αγνοείς

Ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) είναι ο μοναδικός κωδικός που εκδίδει η ΑΑΔΕ για κάθε ακίνητο που χρησιμοποιείται σε βραχυχρόνια μίσθωση. Χωρίς αυτόν, το listing δεν μπορεί να δημοσιευτεί νόμιμα — και από τον Μάιο του 2026, οι πλατφόρμες ελέγχουν αυτόματα αν ο ΑΜΑ που έχεις δηλώσει είναι έγκυρος, σύμφωνα με τον Κανονισμό ΕΕ 2024/1028.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Listing χωρίς ΑΜΑ ή με λάθος κωδικό κατεβαίνει αυτόματα. Και αν εντοπιστείς από έλεγχο, τα πρόστιμα αρχίζουν από 5.000€ και φτάνουν έως 20.000€ για τρίτη παράβαση.

Η εγγραφή γίνεται μέσα από την πλατφόρμα της ΑΑΔΕ με TAXISnet και συνήθως ολοκληρώνεται σε 1–5 εργάσιμες — αν και στις περιόδους αιχμής μπορεί να πάρει έως δύο εβδομάδες.

Η περίπτωση Αθήνας και Θεσσαλονίκης

Στον Δήμο Αθηναίων, η έκδοση νέων ΑΜΑ στα κεντρικά διαμερίσματα (Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Εξάρχεια) παραμένει σε αναστολή έως το τέλος του 2026. Στη Θεσσαλονίκη ισχύει κατάψυξη νέων εγγραφών από τον Μάρτιο του 2026. Αν ήδη λειτουργείς με ΑΜΑ σε αυτές τις ζώνες, δεν επηρεάζεσαι — αλλά σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου, ο κωδικός δεν μεταφέρεται στον νέο ιδιοκτήτη.

ΤΑΚΚ, φόροι και ασφάλιση: τα τρία που πρέπει να δηλώνονται ξεκάθαρα

Τέλος Ανθεκτικότητας (ΤΑΚΚ)

Το ΤΑΚΚ εισπράττεται ανά διανυκτέρευση και αφορά όλα τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης:

• 8€ ανά βράδυ — Απρίλιος έως Οκτώβριος
• 2€ ανά βράδυ — Νοέμβριος έως Μάρτιος
• Μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. ή ειδικές κατηγορίες: 15€/4€ αντίστοιχα

Αυτό το τέλος δεν είναι προαιρετικό, ούτε μπορεί να απορροφηθεί σιωπηλά. Ο επισκέπτης πρέπει να ξέρει ότι υπάρχει — ιδανικά πριν κάνει κράτηση και σίγουρα πριν αφήσει review.

Φορολογικά κλιμάκια 2026

Τα εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση φορολογούνται με κλίμακα:

• έως 12.000€: 15%
• 12.001€ – 24.000€: 25%
• 24.001€ – 36.000€: 35%
• άνω των 36.000€: 45%

Το κλιμάκιο 25% για 12.001–24.000€ είναι νέο για το 2026 και αφορά έναν μεγάλο αριθμό hosts που μέχρι πέρυσι φορολογούνταν αλλιώς. Αν έχεις λογιστή, ενημέρωσέ τον. Αν δεν έχεις, ο νέος νόμος σου δίνει επιπλέον λόγο να αποκτήσεις.

Ασφάλιση αστικής ευθύνης

Από τον Νόμο 5170/2025, η ασφάλιση αστικής ευθύνης είναι υποχρεωτική για όλα τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το κόστος κυμαίνεται από 100€ έως 300€ ετησίως ανάλογα με το είδος και το μέγεθος του ακινήτου. Επίσης απαιτούνται: πιστοποιητικό ηλεκτρολογικής εγκατάστασης (ΥΔΕ), ανιχνευτής καπνού και πυροσβεστήρας.

Τι βλέπει ο επισκέπτης — και τι δεν βρίσκει πουθενά

Εδώ είναι ένα πρόβλημα που πολλοί hosts δεν έχουν σκεφτεί: ακόμα και αν έχεις τα χαρτιά σου σε τάξη, ο επισκέπτης δεν ξέρει τίποτα από αυτά. Βλέπει ένα δωμάτιο, βλέπει φωτογραφίες, βλέπει τιμή. Αν κατά τη διαμονή του εμφανιστεί κάποια χρέωση ή απαίτηση που δεν ανέμενε — π.χ. το ΤΑΚΚ — ή αν δεν μπορεί εύκολα να επικοινωνήσει μαζί σου, η εμπειρία που φαινόταν ωραία στις φωτογραφίες αρχίζει να κλονίζεται.

Οι ξένοι επισκέπτες ειδικά — Γερμανοί, Ολλανδοί, Βρετανοί, Ισραηλινοί — έχουν συνηθίσει σε καταλύματα όπου οι πληροφορίες είναι δομημένες, ορατές και στη γλώσσα τους. Ένα χαρτάκι με τον κωδικό WiFi στα ελληνικά δεν αρκεί. Και ένα PDF με τους κανόνες του σπιτιού που πρέπει να ανοίξεις από το email δύο μέρες πριν δεν θυμάται κανείς να διαβάσει.

Πώς ένα ψηφιακό προφίλ λύνει το πρόβλημα της πληροφόρησης — και της συμμόρφωσης

Το ψηφιακό προφίλ της ilo λειτουργεί ως το σημείο αναφοράς του επισκέπτη από τη στιγμή που φτάνει στο κατάλυμα. Σκανάρει ένα QR — στην πόρτα, στο κομοδίνο, ή μέσω του ilo box πάνω στο τραπέζι — και ανοίγει ένα προφίλ στη γλώσσα του, χωρίς εφαρμογή, χωρίς εγγραφή.

Μέσα σε αυτό το προφίλ μπορείς να έχεις οργανωμένα:

• ΑΜΑ ορατό — ο επισκέπτης βλέπει ότι το κατάλυμα είναι νόμιμα εγγεγραμμένο
• ΤΑΚΚ εξηγημένο — απλή αναφορά στο τέλος που ισχύει, ώστε να μην αιφνιδιαστεί κατά το check-out
• Κανόνες σπιτιού — ώρες κοινής ησυχίας, κάπνισμα, κατοικίδια, επισκέπτες — αυτόματα μεταφρασμένοι στη γλώσσα του κάθε επισκέπτη μέσω AI
• WiFi, οδηγίες συσκευών, parking — τα πράγματα που ρωτάνε πάντα, τώρα είναι εκεί από την αρχή
• Στοιχεία επικοινωνίας — τηλέφωνο, μήνυμα, έκτακτη ανάγκη
• Τοπικές συστάσεις — εστιατόρια, παραλίες, σούπερ μάρκετ, φαρμακείο

Δεν αλλάζεις κάτι κάθε φορά. Βάζεις μία φορά τις πληροφορίες και από κει και πέρα λειτουργεί μόνο του.

Γιατί έχει σημασία αυτό για τη συμμόρφωση

Ένας έλεγχος από την ΑΑΔΕ ή από εποπτική αρχή δεν κοιτάει μόνο αν έχεις ΑΜΑ — κοιτάει αν λειτουργείς διαφανώς απέναντι στον επισκέπτη. Ο ΑΜΑ να φαίνεται, το ΤΑΚΚ να δηλώνεται, τα στοιχεία του διαχειριστή να είναι διαθέσιμα. Ένα ψηφιακό προφίλ που τα περιλαμβάνει όλα αυτά δεν είναι απλώς βολικό — είναι και τεκμήριο λειτουργίας.

Checklist: τι πρέπει να έχει κάθε κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2026

Πριν φτάσει ο πρώτος επισκέπτης της σεζόν, έλεγξε αν έχεις τα παρακάτω:

• ✅ ΑΜΑ εγγεγραμμένος στην ΑΑΔΕ και ορατός στη λίστα σου
• ✅ ΤΑΚΚ ρυθμισμένο σωστά στην πλατφόρμα (8€ / 2€)
• ✅ Ασφάλιση αστικής ευθύνης σε ισχύ
• ✅ ΥΔΕ, ανιχνευτής καπνού, πυροσβεστήρας
• ✅ Δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατατεθειμένη εντός της προθεσμίας
• ✅ Κανόνες σπιτιού ορατοί στον επισκέπτη πριν ή κατά την άφιξη
• ✅ Στοιχεία επικοινωνίας διαθέσιμα σε πολλές γλώσσες
• ✅ Ψηφιακό σημείο πληροφόρησης (QR, ilo box ή ψηφιακό προφίλ)

Συχνές ερωτήσεις

Χρειάζομαι ΑΜΑ αν νοικιάζω μόνο για 30 ημέρες τον χρόνο;

Ναι. Η υποχρέωση ΑΜΑ αφορά κάθε ακίνητο που ενοικιάζεται μέσω πλατφόρμας, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ημερών. Ο ορισμός “βραχυχρόνιας μίσθωσης” καλύπτει κρατήσεις έως 60 ημέρες.

Τι γίνεται αν κληρονομήσω ακίνητο με ΑΜΑ σε ζώνη αναστολής;

Στις ζώνες όπου ισχύουν περιορισμοί (κεντρική Αθήνα, κέντρο Θεσσαλονίκης), ο ΑΜΑ δεν μεταβιβάζεται αυτόματα. Χρειάζεται νέα αίτηση, και υπάρχει κίνδυνος να μην εγκριθεί αν η ζώνη παραμένει σε αναστολή.

Το ΤΑΚΚ το χρεώνει η πλατφόρμα ή εγώ;

Εξαρτάται από τη ρύθμιση στη λίστα σου. Σε ορισμένες πλατφόρμες μπορεί να ρυθμιστεί ως ξεχωριστή χρέωση. Σε άλλες περιπτώσεις, ο host το εισπράττει και το αποδίδει. Επικοινώνησε με τον λογιστή σου για να το ρυθμίσεις σωστά.

Πού μπορώ να δω αν ο ΑΜΑ μου είναι ενεργός;

Μέσα από τον λογαριασμό σου στο aade.gr με τα στοιχεία TAXISnet.

Πώς μπορώ να δείξω στον επισκέπτη τον ΑΜΑ και τους κανόνες χωρίς να τυπώνω χαρτιά;

Με ένα ψηφιακό προφίλ στο ilo. Βάζεις όλες τις πληροφορίες μία φορά και ο επισκέπτης τις βλέπει στη γλώσσα του, σκανάροντας ένα QR. Ο ΑΜΑ, το ΤΑΚΚ, οι κανόνες, το WiFi — όλα σε ένα μέρος.